Italiani ancora innamorati del mattone: ma ha senso?
I prezzi sono in discesa da anni, eppure gli immobili continuano a essere considerati un bene rifugio. È davvero così?
In Italia la casa ha un valore particolare. Un po’ per ragioni culturali, un po’ per una certa persistente diffidenza verso gli investimenti finanziari, ancora oggi molti italiani preferiscono usare i propri risparmi per comprare casa, come conferma Banca d’Italia: il 70,5% ha una abitazione di proprietà e il 13,5% possiede almeno due immobili.
Gli italiani amano il mattone
Secondo una ricerca realizzata da Nomisma per conto di T. Rowe Price su un campione di famiglie residenti fra Milano, Roma, Napoli e altre province, otto italiani su dieci ritengono che gli immobili siano un investimento affidabile. Entrando nel dettaglio dello studio, per il 48% degli intervistati è sempre conveniente acquistare una casa, mentre il 36% è convinto che è meglio comprare un immobile per affittarlo. Infine, il 39% ritiene che le rendite da immobili garantiscano sempre un ritorno economico sicuro. Eppure qualcosa, molto timidamente, si sta muovendo.
Come è investita la ricchezza?
Secondo il report “La ricchezza dei settori istituzionali in Italia”, realizzato da Bankitalia e dall’Istat a gennaio 2023, alla fine del 2021, su una ricchezza lorda delle famiglie pari a 11.423 miliardi di euro, il 45,4% era rappresentato dalle abitazioni, in calo di più di un punto percentuale rispetto all’anno prima (46,6%).
Nello specifico, il valore delle case era pari a 5.184 miliardi di euro, a fronte di attività reali (che comprendono anche terreni, impianti e immobili non residenziali) che toccavano i 6.186 miliardi (il 54% del totale) e di attività finanziarie che si attestavano a 5.237 miliardi (46%).
Negli ultimi anni l’incidenza delle attività finanziarie sul totale della ricchezza lorda delle famiglie è cresciuta notevolmente, passando dai 3.784 miliardi di euro del 2010 ai 5.237 del 2021. Nello stesso periodo, le attività reali sono invece calate di circa 500 miliardi. Ma a loro va ancora, come hai visto, la quota maggiore.
Ma non siamo soli in Europa
Dal report emerge un elemento per alcuni versi sorprendente: rispetto ai grandi Paesi europei, il peso delle attività reali sulla ricchezza complessiva delle famiglie italiane è piuttosto contenuto. In Spagna, infatti, immobili e fabbricati contano per il 69% (dato 2020), in Francia per il 60% e in Germania per il 58%, contro il 54% dell’Italia.
La casa è davvero un investimento sicuro?
E qui veniamo al punto. Sicuramente è un investimento e, come altri investimenti, il suo acquisto comporta un’immobilizzazione di denaro, ossia una scelta che ci impegna nel tempo. Fissati come siamo sulla solidità del mattone, ci scordiamo però che anch’esso ha la sua buona dose di rischi e di costi.
In sintesi:
- le case sono generalmente investimenti poco liquidi, dal momento che vendere la propria abitazione richiede mesi/anni di tempo (e i costi di intermediazione possono essere alti);
- c’è poi il rischio di tasso di interesse, considerato che la maggior parte delle compravendite è finanziata da mutui;
- a ciò si aggiungono i costi per le ristrutturazioni, per la manutenzione e quelli legati ai cambi di normativa (per esempio sull’adeguamento energetico degli edifici, di cui molto si parla, o su un possibile ritocco alle imposte di successione e donazione);
- bisogna poi considerare il peso del fisco, dall’IMU sulla seconda casa all’imposta di registro passando per la parcella del notaio quando si compra;
- sulle locazioni, oltre ai costi di intermediazione, pesano i rischi legati alla morosità, tenuto conto che ogni anno circa il 50% degli affitti non viene pagato con regolarità;
- per finire, c’è il problema della valutazione.
Secondo Nomisma, tra il picco storico del primo semestre 2008 e il secondo semestre del 2022, complice anche la crisi economica del 2011-2012, in Italia il valore degli immobili nelle tredici aree urbane più importanti si è ridotto, in termini reali, del 36,8%.
Guardando avanti: i rischi climatici
Un recente studio di Bankitalia dal titolo “L’impatto del rischio di alluvione sulla ricchezza immobiliare in Italia” segnala che il pericolo riguarda case per un valore di 1.000 miliardi di euro. “Sulla base delle stime da noi ritenute più affidabili”, si legge, “il valore delle abitazioni potenzialmente esposte ad alluvioni è prossimo a 1.000 miliardi di euro (ai valori del 2020), circa un quarto del totale, e la perdita annua attesa che ne deriva è stimabile nell’ordine dei tre miliardi di euro”.
L’immobiliare è un asset come tutti gli altri
In conclusione, anche in questo ambito è bene seguire il principio cardine di ogni strategia di investimento: diversificare. Se possiedi una prima casa, molto probabilmente sei già abbastanza esposto ai rischi del settore immobiliare. Per questo, soprattutto in un’ottica di lungo periodo, è opportuno diversificare tra varie asset class. Con il supporto, come sempre, del tuo consulente finanziario.